Durch das am 01.05.13 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz kam es zu weiteren sehr weitreichenden Änderungen. Lesen Sie hier die wesentlichen Neuerungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter sämtliche für eine Modernisierung aufgewendeten Kosten auf den Mieter umlegen. Der jährliche auf die Miete umlegbare Betrag ist auf 11% der insgesamt aufgewendeten Kosten begrenzt.
Plant der Vermieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 555 b BGB n.F.), so stehen allerdings zwei Problemstellungen im Mittelpunkt.
1. Ist der Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet?
2. Kann der Vermieter die Kosten der Modernisierung auf den jeweiligen Mieter umlegen?
Es ist die Pflicht des Mieters, sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§§ 555 a und d BGB n.F.).
Für Modernisierungsmaßnahmen gilt dies jedoch nicht, wenn die Durchführung der Maßnahmen für den Mieter eine Härte bedeuten würde (§ 555 d, Abs. 2 BGB n.F.).
Zwar hat der Gesetzgeber den sog. "Härtefall" auf der Ebene der Duldungspflicht nach wie vor im Gesetz belassen. Dieser hat jedoch durch zwei maßgebliche Änderungen erheblich an Bedeutung verloren.
Zum einen bleiben die zu erwartenden Mieterhöhungen sowie Betriebskostensteigerung bei der Beurteilung eines Härtefalls außer Betracht und sind erst bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Zum anderen ist der Mieter verpflichtet, die Gründe für einen Härtefall einen Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung zu begründen, sofern er auf diese Notwendigkeit in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich durch den Vermieter hingewiesen wurde (§ 555 d, Abs. 3 BGB n.F.). Tut der Mieter dies nicht, ist der Härteeinwand ausgeschlossen.
Die wichtigste Fallgruppe des Härtefalls, namentlich mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters, entfällt demnach auf der Ebene der Duldungspflicht. Da es zudem einige Zeit dauern wird, bis sich die Relevanz der Einwendungsfrist von einem Monat herumgesprochen haben wird, wird es zukünftig kaum noch Hinderungsgründe für eine Modernisierung geben.
Die Probleme einer zeitnahen gerichtlichen Durchsetzung der Duldungspflicht wurden durch den Gesetzgeber jedoch nicht behoben.
Nach wie vor hat der Vermieter dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen eine Modernisierungsankündigung in Textform zukommen zu lassen (sog. Modernisierungsankündigung).
Diese muss nun die Art und den voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.
In der Vergangenheit wurden viele Verfahren deshalb zu Lasten der Vermieter entschieden, da die Gerichte sich veranlasst sahen, sehr hohe Anforderungen an die Genauigkeit einer Modernisierungsankündigung zu stellen. Es war für den Vermieter nahezu unmöglich, eine wirksame Modernisierungsankündigung zu verfassen. Durch den gesetzgeberischen Zusatz "in wesentliche Zügen" dürften die Gerichte nun gehalten sein, weniger strenge Anfordernung an die inhaltliche Genauigkeit zu stellen
In der Modernisierungsankündigung ist unbedingt auf das Recht des Mieters, innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung einen Härtefall zu begründen, hinzuweisen. Zweckmäßig, wenn auch nicht gesetzlich erforderlich, ist nach wie vor auch ein Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters. Die Zustellung sollte unbedingt per Einschreiben-Rückschein erfolgen.
Bei der Rechtssprechnung des BGH, dass eine Modernisierungsankündigung nicht Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhung ist, wird es wohl bleiben.
Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen sieht § 536, Abs 1a BGB n.F. nun einen Ausschluss des Minderungsrechts für Gebrauchsbeeinträchtigungen während der Modernisierung vor. Jedoch aufgepasst: Dies gilt nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen, sondern nur für Maßnahmen der energetischen Sanierung.